التزامات الوسيط العقاري

الوساطة العقارية

اتخذت الوساطة العقارية مكانها الحيوي في السوق العقاري السعودي، وبات من النادر أن تجد شخصًا ينجز معاملاته العقارية بشخصه من دون اللجوء إلى وسيط عقاري محترف يساعده في ذلك. وأصبحت الوساطة العقارية مهنة احترافية بفضل التنظيم الإداري الذي قامت به المملكة حفاظًا على حقوق المتعاملين داخل القطاع العقاري الذي يعتبر من أكبر القطاعات الاستثمارية في المملكة وأكثرها وفرة وسيولة مالية.

خدمات الوسيط العقاري

ومع الطلب المتزايد على خدمات الوسيط العقاري؛ ظهرت إشكاليات مهنية كان سببها غالبًا عدم إلمام الوسطاء أو عملائهم بما على الوسيط العقاري من التزامات قانونية أو عرفية. وهي الالتزامات التي سنتطرق لها في هذا المقال، وسنقوم بتقسمها إلى قسمين: التزامات الوسيط تجاه الإدارة (أي الدولة بمؤسساتها كافة وعلى رأسها الهيئة العامة للعقار)، والتزامات تجاه العميل. وتضمن هذه الالتزامات قيام الوسيط العقاري بتأدية المهام المنوطة به على أكمل وجه. وهي الالتزامات الواجب معرفتها من قِبَل جميع أطراف العلاقة العقارية، لتسهيل تنفيذها واحترام قواعدها.

 

أولا: التزامات الوسيط العقاري تجاه الإدارة

وهي التزامات نصت عليها الأنظمة واللوائح السعودية ذات الصلة بالسوق العقاري، وتَفرض هذه الالتزامات وجوبا على الوسيط العقاري احترامها وتنفيذها، وبالتالي لا يجوز لأي طرف التخلي عنها أو الموافقة على عدم وجودها. والهدف منها تنظيم مهنة الوساطة العقارية، وضبط السوق العقاري، والحيلولة دون وجود الدخلاء غير الموثوقين داخل هذا السوق، وهذه الالتزامات:

1.1         الحصول على رخصة مزاولة

يعتبر أول وأهم التزام، ومنه يكتسب الشخص صفة الوسيط العقاري، فلا يجوز ممارسة الوساطة العقارية إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار، ويجب على الوسيط العقاري بعد الحصول على الترخيص ممارسة النشاط بنفسه إذا كان شخصا طبيعيًّا، أو بواسطة المدير المسؤول أو أحد تابعيه المرخص له إذا كان شخصا معنويّا. وعلى الوسيط بيان اسمه ورقم الترخيص، في أي إعلان، أو منشور متعلق بالعقار. وكذلك يجب عليه إبلاغ الهيئة عن أي تعديل أو تغيير متعلق بممارسة نشاطه. وحصول الوسيط العقاري على الرخصة يضمن التزامه بما يصدر عن الدولة من ضوابط ومعايير وأدلة متعلقة بتنظيم الأنشطة العقارية، تحت طائلة المسؤولية والعقاب والحظر.

 

1.2         الالتزام بإبرام عقد وساطة

يجب على الوسيط أن يبرم عقدًا مكتوبا مع طالب الخدمة، ولا يجوز لهما التعلل بأي أسباب للتهرب من هذا الاستحقاق الذي يضمن حقوق الطرفين. وحتى يكون لعقد الوساطة الحجية القانونية، يجب أن يسجل في الهيئة العامة للعقار من خلال المنصة الإلكترونية الخاصة بها. على أن يتناول العقد تفاصيل الوساطة وعلى وجه الخصوص التصرف الواجب أو العمل المطلوب، وكذا أجر الوسيط العقاري. ويجب على الوسيط عدم إبرام عقد وساطة لعقار ممنوع التصرف فيه، إذا كانت الوساطة أو الخدمة العقارية لا يمكن تنفيذها بذلك المنع. وكذلك يجب عليه وضع رقم الترخيص الخاص به في عقد الوساطة.

 

1.3         التقيد بالأنظمة والإجراءات

على الوسيط العقاري التقيد بالأنظمة واللوائح والإجراءات ذات الصلة الواجب اتباعها، وكذلك التقيد بالتعليمات الصادرة من الجهات المختصة في تنظيم السوق العقاري، وهذا الالتزام يفرض على الوسيط الاطلاع والعلم بالأنظمة والتعليمات الإدارية الخاصة بالقطاع العقاري، ولا يجوز التعلل بالجهل بالقانون، فهو عذر غير مقبول قانونياً.

ومن الإجراءات الواجبة على الوسيط العقاري الالتزام بنماذج العقود المعتمدة، ومن ثم ايداعها في المنصة الإلكترونية، بعد إكمال تعبئة البيانات والمعلومات حسب الأصول، واعتماد أطراف العقد له. ويلتزم الوسيط العقاري بالتأكد من صحة المعلومات والبيانات التي قدمها للمنصة. وعند استخدام المنصات الالكترونية؛ يلتزم الوسيط العقاري بعدم إساءة استخدام البيانات والمعلومات المتاحة وعدم تمريرها للغير أو بيعها أو عرضها أو التنازل عنها إلى أي طرف آخر.

وتلتزم شركة نفوذ التطوير بالأنظمة والإجراءات القانونية وقوفًا عند واجبها تجاه الدولة، وحفاظا على حقوق عملائها، ومن ذلك قيامها بعقد اتفاقية تكامل رقمي مع الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار "إيجار". ولمزيد من المعلومات يمكن الاطلاع على الخبر كاملا

نفوذ التطوير للعقارات وادارة الأملاك - نفوذ التطوير توقع اتفاقية تكامل رقمي مع شبكة إيجار (nufouth.com)

 

1.4         الخضوع للرقابة

الرقابة وسيلة هامة بالنسبة للدولة لضمان تقيد الوسيط العقاري بالأنظمة واللوائح. وهي رقابة تهدف لمعالجة الانحرافات بغية تحقيق الأهداف، لا لرصد الأخطاء. وعلى الوسيط العقاري عدم الاكتفاء برقابة مؤسسات الدولة على أعماله، بل عليه إدخال وإضافة أساليب رقابية حديثة تتلاءم والمستجدات العصرية، مثل مفاهيم الجودة الشاملة، وحلقات الجودة، والإدارة بالأهداف، من أجل تقديم خدمة أفضل وأجود.

وحتى يحمي الوسيط العقاري نفسه من أي مسؤولية؛ يجب عليه إبلاغ الجهات المختصة عن العمليات المشبوهة، والابلاغ فور فقد أو هلاك أو تلف أي من المستندات التي بحوزته والتي تخص وساطته. والحفاظ على تقارير رقابية وإدارية داخلية لتقديمها لجهات الاختصاص عند طلبها.

 

 

ثانيا: التزامات الوسيط العقاري تجاه العميل

2.1         الإتقان في تقديم الخدمات

يجب على الوسيط العقاري تقديم خدماته بجودة وكفاية، وأن يبذل أقصى مجهوداته لضمان خدمة ناجحة لعملائه، بتوسيع مجال البحث عن العملاء الآخرين وتنويع وسائل الإعلان والبحث، وتقديم المساعدة والمشورة، ومتابعة الصفقة أو الخدمة المطلوبة على جميع مستوياتها، والتفاوض بطريقة تضمن للعميل تحقيق هدفه. ويشمل اتقان الخدمة عدم القيام بأي فعل أو الامتناع عن أي فعل، يكون من شأنه الإضرار بمصالح طالبي الخدمة أو العملاء.

وعند تقديم الخدمة؛ يلتزم الوسيط العقاري بنوعين من الالتزامات:

أ - الالتزام ببذل عناية: وهو ما يكون محله قيام الوسيط عند تقديمه للخدمات العقارية ببذل العناية المتفق عليها، أو التي يحددها القانون، ولا يوجب أن تتحقق النتيجة، إذ إنه لا يلتزم بمنع الحريق مثلًا، وإنما يلتزم ببذل العناية المطابقة للأسس الفنية الصحيحة لمنع وقوع الحريق.

ب - الالتزام بتحقيق نتيجة: وهو ما يكون محله قيام الوسيط بعمل يؤدي إلى تحقيق نتيجة محددة، كالتزامه بصيانة العقار أو تحصيل الإيجار. وفي هذا النوع من الالتزام تكون النتيجة مقصودة لذاتها، ولا يكون النشاط الذي يبذله الوسيط لتحقيقها إلا مجرد وسيلة.

يذكر أن شركة نفوذ التطوير للعقارات وإدارة الأملاك حاصلة على شهادة الأيزو 41001: 2018 لمعايير إدارة المرافق العالمية، ويأتي هذا الاعتماد بعد اجتياز الشركة لعمليتي تقييم أجرتهما شركة "TÜV AUSTRIA" الرائدة عالمياً في خدمات الاختبار والتحقق والاعتماد، وضمن سعى الشركة المستمر للتطوير ورفع مستوى الخدمة، حرصًا على تقديم أفضل الخدمات العقارية لعملائها. ولمزيد من المعلومات راجع

نفوذ التطوير للعقارات وادارة الأملاك - نفوذ التطوير تحصل على شهادة الايزو 41001 لمعايير إدارة المرافق (nufouth.com)

 

2.2         الالتزام بالسر المهني

يحظر على الوسيط العقاري التنبيه أو الإفصاح لأي شخص غير مخول عن سرٍّ من أسرار الصفقات محل الوساطة. وهذا ما يسمى بالسر المهني، وهو كل ما يعرفه أو تحصل عليه الوسيط العقاري بمناسبة ممارسته الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية. حيث يجب على الوسيط عدم إفشاء أي بيانات أو معلومات إلا بعد موافقة أطراف الصفقة على ذلك كتابةً. والافشاء يكون باطلاع الغير عليه سواء بالقول أو الكتابة أو الإشارة بما يضر مصلحة العميل.

وهذا الالتزام لا يتعارض مع التزام آخر يوجب على الوسيط العقاري اتاحة كافة معلومات وجميع سجلات ومستندات ووثائق المعاملات والعمليات المحتفظ بها للسلطات المختصة عند طلبها. كما يجب على الوسيط العقاري الإبلاغ عن أي معلومة مشبوهة إلى السلطات المختصة، ولا يترتب على الإبلاغ بحسن نية أي مسؤولية مدنية أو جنائية ناتجة عن إفشاء السر.

 

2.3         ممارسة نشاطه بشفافية ومصداقية

الشفافية والمصداقية من المبادئ الأساسية التي يجب أن يلتزم بها الوسيط العقاري، وهي تعني ضرورة الإعلان والإعلام عن تفاصيل العقارات التي يقدمها والصفقات التي ينفذها الوسيط بما لا يضر عملائه، فتكون الصفقات واضحة والأسعار ظاهرة والمواصفات صحيحة لا لبس فيها.

ولذلك، يجب على الوسيط اطلاع العميل -عند عرضه للعقار- على صورة من عقد الوساطة وإثبات ملكية العقار أو ملكية المنفعة، وعن كل ما لديه من معلومات وبيانات ووثائق ذات صلة بالصفقة العقارية، وعدم تقديم أي معلومة مضللة بشأن العقار محل الصفقة أو الخدمة أو إخفاء معلومات جوهرية في شأنه.

ومن صور الشفافية؛ الإفصاح لأطراف عقد الوساطة العقارية عند احتمالية تعارض المصالح. وتعارض المصالح يتحقق عند احتمال تشكل أو وقوع ضرر بمصالح أحد الطرفين لصالح الطرف الآخر. وحالات تعارض المصالح لا تعني بالضرورة ارتكاب خطأ، ولكنها يمكن أن تضر بعمل ونزاهة الوسيط. وتتعدد صور تعارض المصالح، ومن أهمها على سبيل المثال:

         أ‌-   إذا كان الوسيط العقاري وسيطًا لطرفي الصفقة، سواء في ذات الصفقة نفسها أو صفقتين مختلفتين. حيث سمح نظام الوساطة العقارية السعودي أن يكون وسيطًا لأكثر من طرف في الصفقة الواحدة، وهذا ما يستدل عليه من المادة (19-1) من النظام ونصها " في حال إبرام الوسيط العقاري عقد وساطة واحد مع أكثر من طرف من أطراف الصفقة العقارية الواحدة". وفي هذه الحالة تتعارض مصالح البائع والمشتري في الصفقة، فيكون الوسيط أمام التزامان: التزام قانوني بأن يفصح كتابة للطرفين عن وساطته المشتركة بينهما، والتزام الشفافية حتى يكون الطرفان على بينة من أمرهما، وألا يقعان في شَرَكِ الاتهام وسوء الظن. وفي حال عدم أخذ الموافقة الكتابية من الطرفين، يجوز لأي طرف طلب الغاء العقد وابطال الصفقة بحجة تعارض مصالح الوسيط.

        ب‌-       أن يكون أحد أطراف الصفقة ذو قرابة أو نسب مع الوسيط العقاري، فعلى الوسيط التزام أخلاقي بإعلان ذلك للطرف الآخر للالتزام بالشفافية، ولم يلزم القانون السعودي الإعلان كتابة في هذه الحالة كما الحالة الأولى.

        ت‌-       في حال التحق بعمل آخر يتعارض مع أعمال الوساطة؛ فحينئذ يجب على الوسيط الإعلان عن ذلك لجهة العمل الأخرى.

 

2.4         الالتزام بحدود عقد الوساطة

 الوسيط العقاري ملزم بتنفيذ عقد الوساطة دون أن يجاوز حدوده المرسومة، فإن تجاوز الوسيط حدود العقد، لا يجعل طالب الخدمة مسئولا عن عقد عُقد خروجا عن تلك الحدود، سواء أكان العميل الآخر حسن النية أم سيئها. وتلحق الوسيط مسؤولية قانونية وجزائية جراء تجاوزه حدود عقد الوساطة، إذا ما نتج عن هذا التجاوز ضرر بأحد العملاء.

 

2.5         تدريب وتأهيل الكادر الوظيفي

على الوسيط العقاري وضع إجراءات فحص مناسبة لضمان استيفاء الموظفين والمسؤولين والعاملين لديه لمواصفات الكفاءة والنزاهة. ومن ثم على الوسيط العقاري وضع وتصميم برامج تدريبية ملائمة ومستمرة للموظفين والعالمين لديه ما من شأنه أن يضمن حصولهم على المعارف والمؤهلات والقدرات اللازمة لتقديم خدمة ذات جودة عالية لعملائه. كما يجب ضمان إلمامهم بالأنظمة المتبعة، بالإضافة إلى ضمان حصول الموظفين المعنيين على الوعي والإدراك الكافي بمسؤوليات وواجباتهم القانونية، وأهمية تدابير العناية الواجبة تجاه العملاء. ويضمن تدريب وتأهيل الكادر الوظيفي تقديم أفضل خدمة للعملاء، ويساعد على تنفيذ التزامات الوسيط العقاري تجاه طالبي خدمته.

 

وشركة نفوذ التطوير للعقارات وإدارة الأملاك إذ تتحدث عن هذه الالتزامات، فهي تعلن عن حرص الشركة على اطلاع ذوي الشأن من موظفيها وعملائها وطالبي خدمتها على الأنظمة واللوائح والتعليمات المنظمة للقطاع العقاري، ومواكبة كل جديد في هذا القطاع، وأنها قامت بتأهيل طاقم مهني على أعلى المستويات لتنفيذ جميع التزاماتها كوسيط عقاري معتمد، ولتقديم خدمات الشركة بجودة عالية وفي أقل وقت، مما يشعر العميل أنه بين أيدي خبيرة وأمينة، تقدم الخدمة العقارية بكل احترافية والتزام.

ننصحك أيضا بقراءه مقال :  نفوذ التطوير تحصل على رخصتين من برنامج فال

---

الرابط المختصر : https://www.nufouth.com/post/27